Ипотечные облигации: как устроены эти бумаги и кто их выпускает
Ипотечные облигации получили новую степень защиты
В апреле 2023 года вступил в силу Федеральный закон № 409-ФЗ, который снижает риск полной или частичной утраты денежных средств в ипотечном покрытии при банкротстве кредитной организации, в которой открыты счета ипотечного агента. Это повышает кредитное качество ипотечных облигаций.
«Денежные средства, входящие в ипотечное покрытие облигаций, будут храниться в уполномоченном банке на залоговом счету, права по которому заложены в пользу владельцев облигаций», — разъяснила «РБК Инвестициям» суть главной новации закона директор подразделения «Секьюритизация» «Дом.РФ» Елена Музыкина. По ее словам, в результате усиливается защита инвесторов в облигации с ипотечным покрытием — в случае банкротства кредитной организации будет невозможно оспорить выплаты, произведенные с залогового счета в пользу владельцев облигаций, а средства, оставшиеся на залоговом счете после расчетов с кредиторами банка первой и второй очереди, можно будет перевести на залоговый счет в другом банке.
Другие законодательные изменения упрощают выдачу закладных. В частности, на первичном рынке жилья переоформление закладной в связи с завершением строительства недвижимости сможет проводиться без привлечения заемщика и оценщика. Это позволит банкам быстро рефинансировать такие закладные, не беспокоя излишне своих ипотечных заемщиков, и при этом увеличивает возможности банков по выдаче новых ипотечных кредитов, добавила Елена Музыкина.
По просьбе «РБК Инвестиций» она рассказала, что такое ипотечные облигации, как они устроены и кто их выпускает.
Что такое ипотечные облигации
Ипотечные облигации (ипотечные ценные бумаги , ИЦБ) — это облигации, денежный поток по которым формируется из поступлений по пулу ипотечных кредитов, составляющих ипотечное покрытие. Денежные средства, которыми ипотечные заемщики гасят ипотеку, направляются на погашение номинала и купонные выплаты по ипотечным облигациям.
Эмитентом ипотечных облигаций может быть банк, но такая «балансовая» секьюритизация не получила развития, так как не дает преимуществ банку-эмитенту по сравнению с другими способами привлечения ресурсов. На российском рынке эмитент ипотечных бумаг — это, как правило, ипотечный агент.
Ипотечный агент — это специальная организация, которая занимается только покупкой ипотечных кредитов и выпуском ипотечных облигаций. По российскому законодательству (152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), деятельность ипотечного агента строго ограничена, другой деятельности он не ведет.
В России 98% ипотечных облигаций в обращении выпущено ипотечным агентом «Дом.РФ» — 100%-ной дочерней компанией «Дом.РФ», учрежденного государством единого института развития в жилищной сфере. С 2016 года ипотечный агент «Дом.РФ» разместил 55 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму ₽1,7 трлн. В настоящее время в обращении находится 54 выпуска ипотечных облигаций на сумму ₽1,1 трлн.
Кто выпускает ипотечные облигации и для чего
В России ипотечные кредиты выдаются с фиксированной ставкой на срок до 30 лет, что делает их доступными для заемщиков — физических лиц. Ипотечные кредиты — это один из самых низкорисковых активов с наименьшей долей просрочки из всех направлений банковского кредитования. Однако у ипотечного банка, выдавшего такой кредит, возникают существенные процентный риск и риск ликвидности , так как его пассивы имеют намного более короткие сроки возврата. Другими словами, банкам приходится возвращать деньги, которые они заняли у других людей или организаций, гораздо раньше, чем погашаются выданные ими 30-летние кредиты. Это затрудняет для банков управление своими деньгами.
Решением данной проблемы стала секьюритизация — ипотечные кредиты передаются ипотечному агенту и превращаются в облигации со сроком жизни, сопоставимым со сроком ипотечных кредитов. Соответственно, банк получает от инвесторов в такие облигации деньги здесь и сейчас, а долг по бумагам выплачивается постепенно при погашении ипотек.
Секьюритизация — это весь процесс выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом активов.
Секьюритизация ипотеки помогает банкам получить высоколиквидные ценные бумаги вместо неликвидного ипотечного портфеля, привлекать средства для новых выдач ипотечных кредитов, управлять балансом, соблюдая требования к обязательным нормативам ликвидности и капитала, эффективнее управлять рисками ипотеки.
Как устроены ипотечные облигации
Ипотечные облигации, так же как и другие облигации, со временем возвращают инвестору вложенные им деньги вместе с процентами. Главная особенность ипотечных облигаций — порядок погашения их номинальной стоимости. Выплаты повторяют денежный поток по ипотечным кредитам, которыми обеспечены облигации. В каждую дату выплат на ежемесячной или ежеквартальной основе инвесторы получают не только купонный доход, но и часть номинала облигаций. Объем платежа в счет погашения номинала равен сумме плановых и досрочных погашений по ипотечным кредитам. Такая структура погашения номинала называется амортизационной.
Особенности ипотечных облигаций «Дом.РФ»
- Ипотечные облигации «Дом.РФ» — это стандартные однотраншевые облигации, они не разделены на классы по уровню риска и приоритетности выплат. Каждый выпуск ИЦБ «Дом.РФ» обеспечен отдельным пулом ипотечных кредитов: одно ипотечное покрытие равно одному выпуску ипотечных облигаций;
- Принцип «сквозного денежного потока» — весь денежный поток по кредитам в ипотечном покрытии передается в денежный поток по ИЦБ «Дом.РФ» за вычетом расходов ипотечного агента;
- Платежи ипотечных заемщиков в части основного долга по ипотечному кредиту (тело кредита) направляется ипотечным агентом на погашение номинальной стоимости облигаций. Платежи заемщиков в части начисляемых на тело ипотечного кредита процентов после уплаты расходов ипотечного агента направляются на выплату купонного дохода по облигациям;
- Облигации обеспечены поручительством «Дом.РФ» в отношении выплат купона и погашения номинала облигаций. Кроме того, у «Дом.РФ» есть обязательство выкупать дефолтные кредиты у ипотечного агента. Полученные ипотечным агентом денежные средства направляются на выплаты по облигациям;
- В ипотечное покрытие ИЦБ «Дом.РФ» входят ипотечные кредиты, прошедшие проверку со стороны «Дом.РФ» на соответствие строгим требованиям к закладным, а также проверку специализированного депозитария на соответствие законодательству;
- Юридический срок обращения ИЦБ «Дом.РФ» с момента размещения составляет десять лет, но дюрация облигаций гораздо меньше: по статистике, больше половины вложений в ИЦБ «Дом.РФ» инвестор возвращает в среднем за три года.
Дюрация (простая дюрация, дюрация Маколея) — эффективный срок до возврата инвестиций в облигации.
По выпускам также устанавливаются основания, при наступлении которых ипотечный агент может воспользоваться своим правом на полное погашение облигаций — например, когда остаточная номинальная стоимость бондов снижается до 5% от первоначальной.
Выпуски ипотечных облигаций «Дом.РФ» могут отличаться по формату купонного дохода: купон может быть фиксированным, переменным или плавающим. Выпуски с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке Банка России, начали размещаться в связи с ростом выдач ипотеки по госпрограммам. По кредитам, выданным в рамках таких программ, кредитор получает платеж не только от заемщика по фиксированной ставке, но и от государства по ставке, привязанной к ключевой ставке Банка России. Доля выпусков ИЦБ «Дом.РФ» с программами «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» в ипотечном покрытии составила 20% в 2022 году.
- Облигации с фиксированным купоном: размер купонной ставки по облигациям устанавливается в виде фиксированного значения на весь срок обращения выпуска (например, 9,5% годовых).
- Облигации с переменным купоном: купонный доход по облигациям формируется как разница между процентными поступлениями по ипотечным кредитам и расходами ипотечного агента (инфраструктурные расходы), размер купонной ставки нефиксированный.
- Облигации с плавающим купоном: купонная ставка состоит из рыночного индикатора (ключевой ставки Банка России) и фиксированной надбавки к нему. Согласно законодательству, облигации с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ, могут покупать только квалифицированные инвесторы.
«Дом.РФ» также создал инфраструктуру для выпуска ипотечных облигаций, средства которых направляются на поддержку энергоэффективных или социальных проектов. В 2022 году «Дом.РФ» разместил первый «зеленый» выпуск ипотечных облигаций и уже второй выпуск социальных ИЦБ.
«Зеленый» выпуск обеспечен кредитами, выданными на покупку квартир в домах с классом энергоэффективности от А до А++ (высокий и очень высокий). Выпуски социальных ипотечных бумаг «Дом.РФ» направлены на рефинансирование кредитов, выданных по программе «Семейная ипотека».
Кто торгует ипотечными облигациями
Количество инвесторов на рынке ИЦБ «Дом.РФ» ежегодно удваивается на протяжении последних трех лет, а количество сделок выросло в четыре раза с 2020 года.
Сегодня основные участники рынка — институциональные инвесторы, то есть банки, пенсионные фонды, страховые и управляющие компании. При этом растет и число частных инвесторов, количество которых увеличилось в полтора раза за 2022 год. Этому способствует как привлекательные уровни доходностей, так и в целом возросшая роль физических лиц на рынке облигаций — их доля в объеме торгов по итогам 2022 года выросла до 24,4% (с 10,1% в 2021 году).
С 2021 года Московская биржа рассчитывает Индекс ипотечных облигаций «Дом.РФ». По данным на 3 мая 2023 года, он включает в себя 16 самых ликвидных выпусков ИЦБ «Дом.РФ».
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Средневзвешенный срок получения дохода от облигации. Характеристика риска вложения в облигацию — чем выше дюрация, тем выше процентный риск. Сравнивать доходность облигаций имеет смысл при сопоставимой величине дюрации. При прочих равных условиях облигация с меньшей дюрацией будет предпочтительнее. Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Регламентированный рынок, где встречаются продавцы и покупатели, торгующие различными активами: акциями, облигациями, валютой, фьючерсами, товарами. Стать участником торгов на бирже может каждый – для этого нужно открыть брокерский счет. Каждая сделка заключается по рыночной цене, совершается практически мгновенно, а также регистрируется и контролируется. Подробнее Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.
