Аналог международных REIT: перспективы инвестиций в фонд «Рентал ПРО»
Управляющая компания «А класс капитал» с 27 мая собирает заявки на покупку паев комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Размещение проводится по стандартам IPO на Московской бирже, и такой формат сделки на российском рынке происходит впервые в сегменте паевых фондов. Принять участие в нем могут квалифицированные инвесторы по 5 июня включительно через своих брокеров.
Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»
Всего паев выпущено примерно на ₽25 млрд, но фактическое размещение может быть несколько меньше, так как продающая сторона планирует остаться соинвестором в фонде. Первый объект в имущественном комплексе фонда уже известен — центр обработки данных (ЦОД) уровня надежности Tier III на северо-востоке Москвы. Он введен в эксплуатацию осенью 2023 года. Основной арендатор и оператор — компания 3data HyperScale, которая предоставляет заказчикам услуги по размещению оборудования в дата-центрах.
В дальнейшем УК планирует приобрести еще четыре объекта на этапе строительства в разных регионах. Покупка объектов на стадии строительства позволит фонду, во-первых, приобретать только лучшие объекты, так как в условиях дефицита на рынке индустриальной недвижимости все здания раскупаются на самой ранней стадии строительства, а во-вторых, обеспечить инвесторам дополнительный доход, так как здания на этапе строительства стоят дешевле. У таких объектов, как правило, уже на стадии строительства появляются якорные арендаторы, которые зачастую занимают склад целиком. Основными арендаторами в отрасли выступают Ozon, «ВкусВилл», «Все Инструменты», «СберЛогистика».
Получаемые арендные платежи будут распределяться между пайщиками и выплачиваться ежемесячно. Выплаты начнутся с первого месяца владения паями. По объектам, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже приобретены в состав фонда, арендный доход фонд также планирует выплачивать. «Технически это делается через начисление процентов на авансы, что дает инвесторам сумму, эквивалентную арендному доходу, пока объект не введут», — пояснили в управляющей компании «РБК Инвестициям».
Для получения дополнительной доходности стратегия фонда предполагает ротацию объектов недвижимости. То есть управляющая компания планирует в обозримом будущем продать ЦОД и указанные четыре объекта, затем приобрести еще четыре объекта, снова их продать — и далее по циклу. Модель предполагает именно активное управление, чтобы обеспечить доход выше уровня ключевой ставки. Полученная прибыль от этих сделок будет распределена между пайщиками в виде денежных выплат дополнительно к ежемесячным выплатам. После продажи первых объектов УК намерена приобрести аналогичные объекты с сопоставимыми параметрами.
Ожидаемая целевая среднегодовая доходность на десятилетнем горизонте, по расчетам управляющей компании, составит 22% годовых. Прогнозная доходность в первый год — 20%.
ЦБ в «Обзоре ключевых показателей управляющих компаний» за 2023 год отметил рост активности в сегменте закрытых фондов на фоне расширения линейки ЗПИФов, доступных физическим лицам даже с небольшими объемами вложений. «Популярность ЗПИФов у розничных инвесторов во многом связана с возможностью инвестировать средства в объекты недвижимости, которые воспринимаются частью граждан в качестве защитного актива. При этом для инвестирования в недвижимость, в том числе коммерческую, через ЗПИФы достаточно небольшой суммы в отличие от самостоятельной покупки таких объектов», — добавляют в ЦБ.
В России 132 ЗПИФа недвижимости, по данным Investfunds на конец мая. Самый крупный из них в целом и на коммерческую недвижимость в частности — «Современный Арендный бизнес 7», его СЧА более ₽100 млрд.
Чем может быть интересно участие в таком нестандартном IPO, «РБК Инвестиции » опросили экспертов и выяснили, какой потенциал роста на рынке индустриальной недвижимости и какие риски должны учитывать инвесторы.
В каком состоянии рынок индустриальной недвижимости
Строительство
В целом по России наблюдается почти 100%-ная заполненность имеющихся больших складских помещений, а объем нового предложения не соответствует спросу, отмечает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин. В результате значительными темпами растут арендные ставки. «Вероятно, дефицит площадей и рост арендных ставок будет продолжаться и в 2024 году. По оценкам отраслевых аналитиков, в ближайшие два года рынок прирастет на >2,5 млн кв. м», — приводит цифры Ванин.
Складской рынок живет в состоянии дефицита доступных для въезда площадей, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Дмитрий Хорохордин. По его словам, по итогам первого квартала 2024 года в Московском регионе было доступно <0,1% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге и области — 0,5%, а в регионах России — 0,2%.
«При этом в 2023 году мы видели снижение темпов ввода в эксплуатацию складских площадей, что было связано со снижением деловой активности на складском рынке в 2022 году. В 2023 году был заключен абсолютный рекорд по объему сделок, во многом за счет роста спроса на BTS», — говорит Хорохордин.
Build-to-suit (BTS) — это строительство различных видов зданий под конкретного заказчика, который берет объект в долгосрочную аренду.
Например, заказчик просит построить ему склад, арендует его на 10–15 лет, но не выкупает, чтобы не отвлекать деньги из основного бизнеса. Управляющая компания выкупает этот склад, «упаковывает» в ЗПИФ и продает его паи частным инвесторам. Они получают гарантированный поток арендных платежей ежемесячно, а долгосрочно зарабатывают на росте стоимости активов фонда и, соответственно, паев.
В совокупности с активацией в прошлом году строительства спекулятивных объектов аналитики NF Group ожидают рекордный объем ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 2024-м — порядка 5,9 млн кв. м, рост показателя по сравнению с 2023 годом может составить до 80%. «Важно отметить, что подавляющее количество данных площадей не будут доступны для аренды, так как изначально строятся для конкретного пользователя либо заполняются до ввода в эксплуатацию. Так что данный объем не способен решить проблему дефицита площадей», — подчеркивает эксперт на рынке недвижимости.
Аренда
Аналитики NF Group прогнозируют, что общий объем спроса по итогам года приблизится к годовым значениям прошлого года и составит 7 млн кв. м.
«Основным драйвером спроса по прежнему останется e-com, который активно наращивает логистическую инфраструктуру, преимущественно в регионах России», — отмечает Дмитрий Хорохордин.
До конца года на фоне сложившегося дефицита он ожидает, что ставка аренды вырастет до ₽10 тыс. кв. м в год без НДС и OPEX. «Кажется, что основная фаза роста ставок завершится в этом году. Если текущие внешние факторы будут сохраняться стабильными, то на горизонте нескольких лет годовой рост ставок аренды составит до 10%», — прогнозирует Хорохордин.
Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФ «Рентал ПРО»
Учитывая исторический рост стоимости индустриальной недвижимости, такой актив может выступать в качестве консервативного, говорит Андрей Ванин. Он обращает внимание на то, что объекты, согласно стратегии фонда, будут диверсифицированы по регионам, отраслям экономики и видам индустриальных зданий: дата-центры, складские и производственные объекты. Также среди плюсов инвестирования в фонд он выделяет то, что ЗПИФ ориентирован на долгосрочные инвестиции и стабильный арендный доход, обеспеченный договорами с крупными российскими арендаторами.
«В текущих условиях, когда на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит предложения при высоком спросе, ЗПИФ «Рентал ПРО» может стать инструментом для вложений в активы с высоким потенциалом», — считает Андрей Ванин.
Ключевой драйвер роста — дефицит свободных складских площадей, который может сохраниться в ближайшие годы. Это будет поддерживать высокие арендные ставки и цены на объекты индустриальной недвижимости, соглашается с коллегами аналитик «Альфа-Инвестиций» Игорь Галактионов.
Для оценки рисков, по словам Галактионова, инвестору важно следить за финансовым состоянием и инвестпрограммами компаний e-commerce, которые являются основными источниками нового спроса на складские помещения. Также определенные риски может создать жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, говорит Галактионов.
«REIT — прозрачный и надежный инструмент, который дает инвесторам возможность инвестировать в недвижимость через биржевую инфраструктуру. Выгоды для инвестора по сравнению с инвестициями в недвижимость напрямую: низкий порог входа, понятный юридический механизм оформления сделки, низкие транзакционные издержки, более высокая ликвидность — при наличии достаточной торговой активности на вторичном рынке», — заключил Игорь Галактионов.
Параметры размещения ЗПИФ «Рентал ПРО»
- Период сбора заявок: с 27 мая по 5 июня включительно.
- Цена пая: ₽986.
- Начало торгов на Мосбирже: 6 июня.
- ISIN: RU000A108157.
- Кто может участвовать: квалифицированные инвесторы.
- Объем размещения: 26,1 млн паев.
- Lock-up период: продавец и управляющая компания не будут продавать и дополнительно выдавать паи в течение 90 дней с даты совершения сделки.
- Аллокация: управляющая компания будет стремиться получить сбалансированную структуру владельцев паев и при этом максимально удовлетворить спрос всех категорий инвесторов — институциональных и розничных.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Возврат и доходность инвестиций в паевой инвестиционный фонд не гарантируются государством или иными лицами. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться или уменьшаться. Перед приобретением инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда необходимо внимательно ознакомиться с Правилами доверительного управления Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Рентал ПРО».
