С 1 марта начнут действовать новые ограничения ЦБ по ипотеке
С 1 марта 2024 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан. Соответствующее решение об увеличении надбавок к коэффициенту риска по кредитам и займам, обеспеченным ипотекой, совет директоров Центробанка принял 22 декабря 2023 года. По мнению регулятора, подобные меры будут способствовать ограничению роста ипотечных кредитов за счет вовлечения граждан с высокой долговой нагрузкой.
По оценке ЦБ, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года, а кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.
Банк России обращает внимание на важность формирования первоначального взноса за счет собственных средств клиента. Между тем постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать потребительские кредиты для внесения первоначального взноса — в октябре 2023 года она составила 6,5%, добавляет регулятор. По мнению Центробанка, это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.
С начала 2024 года средний размер первоначального взноса в ипотечных сделках составил 30% (+6 п.п. к показателю прошлого года), следует из данных на сайте банка «Дом.РФ».
Больше всего сделок заключено со взносом от 20% до 30% — 52% против 45% в прошлом году, их количество за год увеличилось почти в два раза.
Доля клиентов, выбравших взнос от 30% до 40%, составила 21% против 7% в прошлом году (таких кредитов оформлено в пять раз больше, чем за предыдущий период).
Еще 11% клиентов внесли от 40% до 50% (около 5% в прошлом году, рост в четыре раза), и 15% клиентов — от 50% первоначального взноса (8% в прошлом году, рост в три раза).
Увеличение показателя произошло в основном на фоне ограничения Центробанком предельной долговой нагрузки на заемщиков и повышения минимального размера оплачиваемого взноса в рамках программы «Льготная ипотека на новостройки», объяснил изменения директор управления продажами банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов.
По данным аналитического центра «Дом.РФ», крупнейшие банки страны по итогам 2023 года предоставили рекордный объем ипотеки — около 2 млн кредитов (+80% к 2022 году) на ₽7,7 трлн (+104%):
- новостройки (+111% по количеству к 2022 году);
- строительство (+282%);
- покупка частных домов (+109%).
Ипотечный портфель 20 крупнейших банков за 2023 год прирос на 63% и на 1 января 2024 года составил ₽18,5 трлн.
Основным драйвером рынка стали программы с господдержкой, а спрос на вторичное жилье по-прежнему снижается, говорится в обзоре «Топ-20 ипотечных банков России за 2023 год».
От чего зависит величина коэффициентов в ипотеке
Банк России начал применять макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них.
В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров:
- ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает, какую долю дохода клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН больше 80%;
- размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.
Кого затронут ограничения по ипотеке
Ужесточение требований регулятора по ипотеке означает усложнение и удорожание процедуры кредитования, считает специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов. «Центробанк с 1 марта повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке в связи с закредитованностью населения, а значит, начиная с указанной даты взять ипотеку гражданам с высокой долговой нагрузкой станет сложнее», — объясняет Вавилов.
Ограничения ЦБ приведут к уменьшению одобрений заявок на ипотечные кредиты со стороны банков, оценивает новые правила директор по маркетингу национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. «Это можно считать позитивным явлением, поскольку сократит ценовые диспропорции между первичным и вторичным рынками жилья и в целом охладит рынок, затормозив рост цен», — добавляет эксперт.
Николай Вавилов считает, что, скорее всего, теперь кредитные организации будут вынуждены навязывать клиентам приобретение дополнительных услуг, поскольку маржа при выдаче ипотечного кредита уменьшится из-за увеличения объемов резервирования. По мнению Алексея Волкова, банки будут стремиться выдавать ипотеку в первую очередь заемщикам с высоким качеством кредитной истории, и именно она станет определяющим фактором для получения кредита.
Доля ипотечных кредитов в ближайшем будущем неизбежно начнет снижаться, а значит, цель по снижению инфляции до 4% к концу года, о которой постоянно говорит председатель ЦБ, становится более осязаемой и достижимой, отметил Вавилов.
Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин считает, что введение макропруденциальных требований в дополнение к другим мерам по охлаждению ипотечного сегмента усилит давление на объем выдач, который в этом году будет однозначно меньше прошлогоднего рекорда. Тем не менее основное влияние на рынок будет иметь льготная ипотека и ее дальнейшее развитие.
В январе 2024 года спрос на ипотеку резко упал. В этом году к фактору сезонности (высокие продажи декабря и низкие января) добавились ужесточения на рынке ипотеки (рост рыночных ставок, повышение первоначального взноса, сокращение размера кредита по льготной ипотеке, а также введение комиссий для застройщиков по льготным программам).
По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки снизилась почти на 66% (до ₽274,9 млрд) в денежном и почти на 65% (до 65,5 тыс. штук) в количественном выражении.
