0 

Акции или недвижимость. Во что выгоднее инвестировать в кризис

Выбор между ценными бумагами и недвижимостью — распространенная дилемма для инвесторов. Предприниматель Дмитрий Лебедев рассказал РБК Quote, как принять верное решение в этом вопросе в кризис
Фото:РБК Quote
Фото: РБК Quote

В условиях, когда депозиты приносят все меньше дохода, остается два основных вида вложений — недвижимость и ценные бумаги  . По мнению специалистов индустрии private banking, богатейшие семьи мира 60% сбережений хранят в недвижимости. У нас этот процент еще выше. На постсоветском пространстве сложился стереотип, что на фондовом рынке работать непросто, а недвижимость — простой и понятный инструмент.

Действительно, что вы получаете, приобретая акции или облигации? Только выписку со счета. А недвижимость можно пощупать, и она не исчезнет и не обанкротится. Аргументов за один или другой вид вложений — множество. И у всех них есть основания.

Дмитрий Лебедев — предприниматель, экс-соучредитель агентства «Миэль-Недвижимость». Автор изданной в 2020 году книги «Деньги делают деньги: от зарплаты до финансовой свободы». Ведет одноименный Telegram-канал и блог на Facebook, где делится советами в области недвижимости, управления и личных финансов.

Недвижимость и ценные бумаги  : за и против

У меня есть два друга-клиента с принципиально разными позициями. Один — топ-менеджер в крупной торговой компании. Несколько лет назад обжегся на фондовом рынке, потерял часть вложений и теперь не верит в эти инструменты — покупает только недвижимость, сдает ее и перепродает.

А другой — финансист. Все вкладывает только в ценные бумаги. Считает, что он не специалист в недвижимости и у него нет ресурсов для правильного управления такими объектами.

Для того чтобы принять решение и сформировать свою финансовую стратегию, необходимо взвесить все плюсы и минусы каждого варианта. Эмоциональный фактор тоже очень важен при принятии решения. Выберите, что вам нравится больше — недвижимость или ценные бумаги с их котировками, таблицами и анализом экспертов.

10 недооцененных акций по версии Goldman Sachs
HP , L Brands , Инвестиции , Коронавирус , Goldman Sachs
Фото:click-see / Flickr

Суммы вложений. Ценные бумаги вы можете купить практически на любые освободившиеся суммы, даже на ₽1 тыс. А верхней границы вообще не существует. Можно совершать сделки через смартфон, пользуясь специальным приложением — оно есть у каждого крупного банка. А для покупки недвижимости нужно предварительно скопить значительную сумму денег — даже на ипотеку.

Управление активами. Управлять самостоятельно активами на фондовом рынке, надеясь заработать на спекулятивных покупках-продажах, очень рискованно. По статистике, 80% новичков уходит с рынка в первый же год — настолько они разочарованы результатом. А через пять лет остается только 7%. Я не знаю ни одного человека из моих знакомых, разбогатевшего на фондовом рынке, кроме профессионалов, которые занимаются только этим каждый день.

Для управления недвижимостью потребуется немало времени, хотя сами процедуры значительно проще. Ремонт, отношения с арендаторами, контроль расходов — пожалуй, доход от такой деятельности сложно назвать пассивным. Тем не менее это все можно организовать либо самостоятельно, либо привлекая специалистов.

Время перемен. Стоимость ценных бумаг поднимается или опускается ежедневно, и тенденции угадать очень сложно. Причем страдают все сектора экономики. В один день падает реальный сектор, а в другой — высокотехнологичные компании. Следить за этим и переживать снижение акций не всем под силу.

При этом стабильных активов практически нет. Лидер рынка Netflix потерял более 40% за шесть месяцев 2019 года. Правда, через месяц сервис вернулся к прежним позициям и в нынешний кризис вырос более чем на 30% в отличие от многих других компаний.

Фото: stockcatalog / flickr.com
Фото: stockcatalog / flickr.com

С недвижимостью все более консервативно, поэтому ее многие рассматривают как более стабильный вид вложений. Но это не всегда так: совсем недавно, во время кризиса 2014 года, российский рынок жилья упал — тогда долларовые цены на недвижимость опустились почти в два раза вслед за рублем. Также можно вспомнить кризис в Японии начала 1990-х, в результате чего в последующие 15 лет цены на недвижимость упали в 15 раз. И сейчас на рынке снова неопределенность — как поведут себя цены из-за пандемии?

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать
Строительство , Недвижимость , Ипотека , Коронавирус , Кризис
Фото:Гавриил Григоров/ТАСС

Оценка рисков — ключевой фактор в принятии решения

На фондовом рынке оценка рисков качественно регламентируется. Независимые компании оценивают каждую компанию в соответствии с принятыми параметрами. Эта информация общедоступна, и каждый может решить, какой риск он готов взять на себя. Не хочешь потерять деньги — покупай ОФЗ и заработай минимум из возможного. Хочешь большего — рискуй, бери «мусорные» акции, может быть, повезет. Но любая оценка — не гарантия. И надежные компании банкротятся всегда неожиданно.

С недвижимостью риски приходится оценивать самостоятельно. При покупке новостроек — принимаешь на себя риски застройщика. Введение эскроу-счетов сделало сделки безопаснее, но риски все равно есть. При покупке на вторичном рынке пугает история объекта — там могут быть любые скелеты в шкафу. А если продавец является юридическим лицом, то здесь отдельная процедура проверки — на предмет потенциального банкротства, задолженностей и судебных тяжб.

С акциями действует правило: чем выше риски — тем выше доходность. Если сегодня на рынке ценных бумаг вам предлагают больше 10% годовых в валюте, то надо бежать от такого специалиста — это большой риск. Потерять в цене могут самые надежные бумаги: например, акции нефтяного гиганта Royal Dutch Shell за последние пять лет подешевели на 11,5%. Правда, на них выплачивались дивиденды в размере более 6% в год. Но даже консервативные вложения могут приносить хороший доход. Акции McDonald's за тот же пятилетний период выросли на 99,8%, а еще по ним выплачивались дивиденды в размере около 3% годовых.

С недвижимостью все более оптимистично и стабильно. В случае с коммерческими объектами вполне можно добиться доходности более 10%, от торговых помещений — до 15%. В случае квартир и домов доходность меньше — в интервале 4–6%. Однако есть возможность заработать больше, например, сдавая жилье в краткосрочную аренду. Тогда отдача может быть в районе 12%.

Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС
Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС

Или же можно получать дополнительный доход, используя повышенный спрос. Например, сейчас апартаменты в «Москва-Сити» приносят владельцам 8–10% годовых за счет высокой деловой активности в этом районе. Но что будет после пандемии? Сейчас цены на загородную недвижимость значительно выросли, и это понятно — многие уезжают из города. А офисы и торговые площади, судя по всему, ожидает глубокий кризис в отличие от рынка жилья.

Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать
Фото:Scott Blake / Unsplash

Вопрос ликвидности  тоже важен. Если из ценных бумаг есть возможность оперативно выйти, пусть и с потерями, то недвижимость быстро продать не удастся — это всегда длительный процесс.

Как принять правильное решение?

Прежде чем определяться с вложениями, необходимо разобраться в своих целях и возможностях. А именно:

  • рассчитать финансовые планы: сколько и когда вы готовы инвестировать, составить бюджет вложений;
  • представить срок планирования. Большинство хотят видеть результат в ближайшие год-два, но это недальновидно. Деньги не любят суеты и тянутся к терпеливым. В идеале нужно составить стратегию на 10–20 лет и придерживаться ее, корректируя раз в полгода-год. Желательно — с привлечением доверенного специалиста;
  • при долгосрочном инвестировании стоит изучить преимущества «сложного процента» — то есть начисления процентов на проценты.

Сложный процент: это проще, чем вы думаете
Сложный процент , Акции , Депозит , Дивиденды
Фото:uforms.ru для РБК Quote

Так что же лучше — ценные бумаги или недвижимость? Можно спорить до хрипоты, но однозначного ответа здесь нет — каждый выбирает по себе. А в кризис самое лучшее — распределить риски и диверсифицировать вложения. Взять пример с богатых семей мира и разложить накопления в пропорции: 60% — в приносящую доход недвижимость и 40% — в ценные бумаги.


Все материалы нашего проекта доступны в Яндекс.Дзене. Подпишитесь, чтобы быть в курсе

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Документ, удостоверяющий имущественное право, который может покупаться и продаваться. Наиболее распространенные ценные бумаги акции, облигации и депозитарные расписки. Акция — удостоверяет долю участия в имуществе компании, включая долю в нераспределенной прибыли. Акции бывают обыкновенными и привилегированными. Обыкновенная акция наделяет владельца правом голоса на собрании акционеров компании, причем количество голосов пропорционально количеству акций. Привилегированная акция наделяет преимущественным правом на распределение прибыли, но не наделяет правом голоса на собрании акционеров. Облигация удостоверяет право на часть долга эмитента, который возник путем размещения этих облигаций. Часто акции и облигации торгуются на специальных торговых площадках — биржах (обращаются на биржах) и являются предметом инвестиций портфельных инвесторов. Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные.
Самые выгодные курсы валют всегда на бирже
ВТБ Мои Инвестиции
Когда все рынки мира под рукой, инвестируйте откуда угодно
Подробнее