Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Новости
Цифровой банк из Бразилии идет на IPO. Почему в него вложился Баффетт
Лидеры Азии и Европы намерены восстанавливать цепочки поставок 10:36
В 2022-м вы заплатите новые налоги с вкладов. Рассказываем, сколько и как 10:00
Moderna хочет выпустить бустер против штамма «Омикрон» в ближайшее время 27 ноя, 21:19
United Airlines и Delta Air Lines сохранят число рейсов в Южную Африку 27 ноя, 20:45
Глава Telecom Italia ушел в отставку на фоне давления инвестора Vivendi 27 ноя, 19:37
Peloton Interactive подала в суд иск о патентных правах против Lululemon 27 ноя, 18:42
Tesla отозвала заявку на $1,28 млрд госфинансирования завода в Германии 27 ноя, 18:15
Weibo на следующей неделе проведет вторичный листинг в Гонконге 27 ноя, 17:39
Акции Meituan упали на 4% на фоне рекордного чистого убытка в $1,56 млрд 27 ноя, 16:29
Tesla инвестирует $188 млн в модернизацию оборудования на заводе в Шанхае 27 ноя, 15:02
Наследники Samsung заложили акции на $13 млрд для уплаты налога 27 ноя, 14:39
Музыкальный сервис NetEase привлек $422 млн в ходе IPO в Гонконге 27 ноя, 13:06
Фонды Ark Invest нарастили инвестиции в биотехнологические компании 27 ноя, 12:20
 
0 

Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать

Рынок жилья кажется неплохим прибежищем для инвестора, желающего переждать очередной кризис. Рассказываем, как стоимость недвижимости меняется в условиях падения цен на нефть и что ждет этот рынок в ближайшее время
Фото: Scott Blake / Unsplash
Фото: Scott Blake / Unsplash

Фондовый рынок  штормит из-за резкого обвала цен на нефть, вызванного коронавирусом и развалом нефтяной сделки ОПЕК+. На неделе с 9 по 13 марта котировки падали до самых низких значений со времен 2016 года. К завершению недели баррель марки Brent стоил около $35.

Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.

В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут

В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.

Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.

Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.

Однако затем экономические показатели в стране ухудшаются, покупательная способность населения падает — а вслед за ней падают спрос на недвижимость и цены на нее. Обычно они сперва снижаются на вторичном рынке. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции  цен на жилье, однако динамика может стать заметной лишь спустя шесть месяцев.

По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.

«Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь», — считает Мищенко.

Жилье в новостройках может подорожать

На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%

В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.

«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее, это временная корректировка. Тем не менее это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — сказал «Интерфаксу» первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.

Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ

Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.

Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.

Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, рынок жилья ждет падение спроса в случае повышения ставки до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5–11%.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что сценарий 2014 года вряд ли повторится: «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1%».

А по мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, повышения ставок в ближайшее время не стоит ждать по политическим причинам: «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля».

Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве

Кризис 1998-–2000 годов: после обвала рынка ГКО и цен на нефть (c $22 за баррель WTI в октябре 1997-го до $11 в декабре 1998-го), а также колебаний на азиатских рынках цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте рухнули на 30–35% — до $700 за 1 кв. м. В первую очередь пострадал рынок вторичного жилья, так как большинство москвичей получало зарплаты в долларовом эквиваленте.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Кризис 2008–2010 годов: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах и падение цен на нефть (со $145 до $91 за баррель) привели к снижению цен на 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. Некоторые крупные девелоперы с большой долговой нагрузкой обанкротились.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Кризис 2014 года: на фоне падения цен на нефть с уровня $105–115 до $60, обвала курса рубля и введения антироссийских санкций цены на московское жилье снизились на 55% в долларах и 15–20% в рублях в конце 2014-го — начале 2015-го.

Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м (Фото: «РБК-Недвижимость»)

Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»


Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Фондовый рынок — это место, где происходит торговля акциями, облигациями, валютами и прочими активами. Понятие рынка затрагивает не только функцию передачи ценных бумаг, но и другие операции с ними, такие, как выпуск и налогообложение. Кроме того, он позволяет устанавливать справедливое ценообразование. Подробнее